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Condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir condômino devedor



Em recente decisão, o STJ consolidou sua jurisprudência no sentido de que o condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. 

A suprema corte considera que o Código Civil é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais. 

De acordo com o novo CPC, as cotas condominiais possuem natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso X), tornando a satisfação do débito ainda mais rápida.

Imperioso salientar que a contribuição para as despesas do condomínio edilício constitui obrigação de natureza “propter rem”, o que possibilita a penhora da própria unidade autônoma para que seja satisfeito o débito.

Outra hipótese prevista no CC é a possibilidade de o condomínio, por meio da aprovação de três quartos dos moradores, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta.

Para o STJ, a proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana. 

Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma, em agosto de 2016, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030). 

Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Por essa razão, “a sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade”.

Dessa forma, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que as sanções devem ser exercidas “nos limites do direito fundamental à moradia, do direito de propriedade e sua função social e outros, todos enfeixados no princípio-mor da dignidade da pessoa humana”.



Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br. Tel.: 71 3342-3462

 
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