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Condomínios residenciais e a locação por AirBnb

Tornou-se cada vez mais comum nas grandes cidades, a locação de apartamentos em condomínios residenciais por meio da plataforma AirBnb e semelhantes.

Diante dessa nova modalidade de negócio, a controvérsia reside na possibilidade de limitação, por parte do condomínio, do exercício do direito de propriedade dos condôminos, que viram nesse negócio, uma forma de complementarem suas rendas.

Logo, deve-se partir da premissa de que o direito constitucional de propriedade não é absoluto, sobremaneira quando ligado à figura jurídica do condomínio edilício. Neste aspecto, tem-se que a destinação das unidades autônomas deve ser objeto de delimitação pela convenção condominial (art. 1.332, III, do Código Civil e art. 9º, §3º, b, da Lei nº 4.591/64), à qual estarão todos os condôminos vinculados nos termos do art. 1.336, IV, do Código Civil e art. 10, III, da Lei nº 4.591/64. 

A locação por temporada por meio do AirBnb se enquadra na exploração da unidade residencial na modalidade de hospedagem. Tal prática deve ser entendida em caráter de mercancia, portanto sujeita à Lei Federal 11.771/08.


Destarte, não se pode negar que o condômino tem a faculdade de alugar o seu imóvel, elemento indissociável do direito de propriedade.

Considerando que o condomínio residencial tem natureza de uso estritamente familiar, o proprietário só poderá realizar locação para fins residenciais. A respeito do conceito jurídico de residência, sob a ótica do art. 70 do Código Civil, “é o lugar onde a pessoa natural se estabelece habitualmente”. 
A locação residencial é disciplinada pela Lei Federal 8.245/91 e ainda que o referido diploma legal contemple a locação por temporada, ela não poderá ser jamais confundida com a hospedagem, pois esta denota prática comercial.

A jurisprudência dos tribunais está se consolidando no sentido de que o condomínio com finalidade exclusivamente residencial pode proibir os proprietários de unidades autônomas realizarem locação em caráter de mercancia. Na hipótese de o condômino utilizar a sua unidade autônoma com finalidade diversa da que dispõe a Convenção do Condomínio, ele deverá ser notificado para cessar a conduta e, se persistir, poderá ser multado na forma prevista na Convenção e no art. 1337 do Código Civil, sem prejuízo da adoção de medidas judicias cabíveis.


Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br. Tel.: 71 3342-3462. 


 
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