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As associações de moradores e a cobrança da taxa de rateio de despesas

Os loteamentos residenciais em muito se assemelham aos condomínios desta natureza, visto que, em sua maioria, são delimitados por muros, possuem controle de acesso, áreas de lazer e uma série de outros serviços idênticos àqueles existentes nos condomínios residenciais.

No entanto, os condomínios são áreas particulares em sua totalidade, sejam privativas ou comuns, já os loteamentos são uma forma de parcelamento de terra subdividida em áreas privativas e públicas, este é o conceito disposto no §1º do Art. 2º da Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Em virtude da existência de áreas públicas, os loteamentos não podem ser considerados condomínios, por isso, os proprietários dos lotes organizam-se através de Associações de Moradores para administrar o loteamento, mediante a cobrança de taxas de rateio. E este é o grande problema enfrentado por essas organizações, isto porque, ao contrário da taxa condominial, que tem previsão legal, o rateio de despesas por Associações de Moradores é tema que gera muita controvérsia.

Os que defendem a cobrança sustentam que a recusa em pagá-las configura enriquecimento sem causa, vedado pelo Art. 884 do Código Civil, uma vez que o proprietário do lote beneficia-se dos serviços prestados pela Associação.

Já os contrários à cobrança sustentam que não há amparo constitucional, uma vez que o inciso XX do Art. 5º da Constituição Federal dispõe que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Esse dissenso foi amenizado em 2015 pelo STJ, no julgamento do Recurso Especial 1.280.871/SP, que adotou o entendimento de que ‘’As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’’.

Mas, apesar de os Tribunais brasileiros, inclusive o da Bahia, seguirem este precedente, dois fatos podem alterar essa realidade:

O primeiro é a existência do Recurso Extraordinário 695911/SP, pendente de julgamento perante o STF, que discute a constitucionalidade da referida cobrança, e poderá modificar este entendimento.

O segundo foi a promulgação da Lei 13.465/2017, que equiparou as associações de moradores em loteamentos à atividade de administração de imóveis e autorizou o rateio de despesas. Esta nova disposição legal também pode mudar a interpretação do judiciário sobre a matéria, enquanto isso as mais de 10.000 Associações de Moradores constituídas em todo o Brasil, seguem enfrentando grandes dificuldades para prestar serviços que, muitas vezes, são de responsabilidade do poder público, sem receber nenhum subsídio em troca.

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