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20/05/2016

Oponibilidade da convenção do condomínio perante terceiros

Por: Ionara Ribeiro

Os problemas decorrentes da vizinhança, a necessidade de regular o comportamento dos que se utilizam das unidades autônomas e das áreas comuns do condomínio, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos dos coproprietários, a conveniência de se estabelecer harmonia nas relações entre vizinhos, implicam na instituição de um estatuto denominado convenção do condomínio.

O art. 1.333 do Código Civil estabelece que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

 A convenção do condomínio trata-se de uma espécie de constituição privada dos condôminos, haja vista a sua força para regulamentar comportamentos sociais.

 A natureza estatutária da convenção fica evidenciada no fato de que ela deve ser respeitada por todos, mesmo aqueles condôminos ou ocupantes que não a tenham aprovado ou assinado.

Desta feita, elidimos a tese de que terceiros, estranhos ao condomínio, ficam sujeitos aos dispositivos da convenção, não podendo desrespeitar, por exemplo, as regras de utilização das áreas comuns e de acesso ao prédio, estando sujeito inclusive à penalidade de multa pecuniária.

Exemplificando, o visitante não pode trafegar pelo condomínio com seu veículo em velocidade superior à permitida, ouvir som em volume elevado, utilizar as áreas comuns sem respeitar a sua destinação, estacionar em local proibido, sob pena de ser penalizado pessoalmente e/ou juntamente com o condômino que lhe conferiu o acesso ao condomínio.

Válido ressaltar que para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe expressamente o parágrafo único do art. 1331 do Código Civil Brasileiro.

Outrossim, a convenção do condomínio não poderá criar restrições indevidas aos condôminos e a terceiros, pois as limitações impostas devem estar alinhadas com a legislação pátria vigente e só se justificam quando visam restringir o mau uso da propriedade, impedem o bem comum, tumultuam as relações entre vizinhos e ofendem a saúde e o sossego dos coproprietários.


Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br. Tel.: 71 3342-3462



 

Tags: Código Civil  Convenção do Condomínio  

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