22/09/2017

Taxa de condomínio: fração ideal ou por unidade

Por: Carla Brayner

QUAL A FORMA MAIS JUSTA DE DIVIDIR AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO?

Qual é a opção mais adequada de rateio das despesas do condomínio: fração ideal ou por unidade? Este é um debate polêmico que gera pontos de vista antagônicos entre moradores. No entanto, a forma dessa partilha varia, conforme prevê a Convenção de cada condomínio.

O artigo 1.336, I do Código Civil declara: “São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. 

A decisão do julgamento do Recurso Especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9) sobre o rateio da taxa condominial, pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), gerou falha na interpretação da sociedade após divulgação na imprensa. “O STJ não alterou a forma de rateio, apenas manteve a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que concedeu ganho de causa ao autor da ação. O STJ não invalidou o artigo 1.336, I do Código Civil, tampouco foi convertido em Súmula, que poderia orientar outros julgamentos, no mesmo sentido”, alerta Rosemar Smera, advogada especialista em condomínios.  

Neste processo, discutiu-se a razão pela qual um condômino de cobertura, teria de pagar valor mais alto de taxa condominial do que os demais. “O TJMG com base no mencionado artigo, determinou que a cláusula condominial representaria enriquecimento ilícito uma vez que, utilizando-se dos termos da decisão recorrida, o simples e singelo fato de o apartamento possuir uma área maior, não aumenta a despesa do condomínio e não confere ao proprietário maior benefício do que os demais. Ainda, não prejudica os demais condôminos. Assim, o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa no caso em comento.”, afirma Gabriel Novas, advogado e subsíndico do Condomínio Residencial Platno, no Greenville. 

“A DIVISÃO DEVE SER IGUALITÁRIA INDEPENDENTE DA ÁREA OCUPADA DO IMÓVEL”
Rosemar Smera
Advogada


O entendimento para este caso foi que se não há serviços adicionais, não há porque unidades maiores pagarem taxa condominial mais alta, implicando em pagamento igualitário para todos. “A divisão deve ser igualitária independente da área ocupada do imóvel. Mesmo com essa decisão, o rateio de despesas com base na fração ideal segue sendo legal, podendo ser alterada com mudança na convenção mediante quórum qualificado”, diz Rosemar.  

De acordo com o consultor Claudio Celino, na quase totalidade dos condomínios, a minuta de convenção apresentada pela incorporadora acaba se tornando definitiva. “A maioria das incorporadoras apresentam a minuta da convenção seguindo o padrão do Código Civil, em que as despesas serão rateadas na razão da fração ideal. Para alterações da convenção são necessários votos de proprietários correspondente a 2/3 ou 67% das frações ideais, conforme o artigo 1.333 da Lei 10.406/2002”, afirma Celino.
O edifício Bela Vista Patamares, que tem 52 unidades -  sendo 24 de 92m², 26 de 114m², uma de 185m² e uma de 228m², está tendo dificuldades em ter quórum nas assembleias para alterar a forma de cobrança da taxa condominial. “Todas as despesas - como água, luz e gás - são individualizadas. Com isso, não existe motivo para cobrar mais caro pelo tamanho do apartamento, o proprietário já pagou esse valor quando adquiriu o imóvel, quando pagou o ITIV, o IPTU, e nos seus consumos mensais individuais”, conta o síndico do condomínio, Daniel. 

“A MAIORIA DAS NCORPORADORAS APRESENTAM A MINUTA DA CONVENÇÃO
SEGUINDO O PADRÃO DO CÓDIGO CIVIL, EM QUE AS DESPESAS SERÃO
RATEADAS NA RAZÃO DA FRAÇÃO IDEAL”

Rosemar Smera
Advogada


A maior preocupação do síndico são as futuras despesas com justiça. “Algumas unidades já sinalizaram que vão entrar na justiça, assim, estamos tentando de forma amigável e extrajudicial, através das assembleias, alterar a forma de cobrança para evitar os custos que teremos com despesas de advogado, indenização ou retroativo. A diferença dos valores das unidades que vencerem o processo será repassada para as unidades que não entraram, e será muito complicado”, alerta Daniel.

Um morador do apartamento de 2/4 do edifício Bela Vista acha injusto alterar a convenção, pois quando comprou o imóvel, analisou este item para finalizar a compra. “Ao comprar o imóvel, procurei saber o valor da taxa condominial. Claro, que com o tempo, este valor sobe, mas, se alterar esta convenção, pagaremos mais de R$200,00 por mês, que com o tempo vai ficar ainda mais caro. Os proprietários das coberturas quando compraram o imóvel sabiam do modelo de cobrança”, disse o morador.

Convenção Alterada

No Condomínio Residencial Platno, no Greenville, em Salvador, a assembleia que deliberou sobre o tema decidiu que não havia necessidade de se fazer tal distinção pela fração ideal, alterando a minuta de convenção arquivada pela incorporadora que apresentava disposição diversa. 

O Platno possui 432 unidades de 110m² e oito unidades de 220m². “Foi preciso responder alguns questionamentos para compreender se as unidades com a fração ideal maior aumentavam as despesas do condomínio. E foi entendido que não acarretava em mais despesas ao condomínio, sendo assim, inviável, pelo princípio da igualdade, a cobrança de forma diferenciada. As despesas da unidade competem ao proprietário”, disse Rafael Monferdini, síndico do Condomínio.  

Não há uma regra geral para o rateio diferenciado, por isso, cada condomínio deve elaborar um estudo e aprovar em assembleia a modificação da convenção, para inclusão das exceções, sempre respeitado o quórum legal, de 2/3, conforme artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro.


 

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