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01/12/2017

Aspectos legais da convenção do condomínio

Por: Ionara Ribeiro

A convenção é um instrumento normativo, no qual se estipulam regras de convivência, definem-se procedimentos administrativos, regulamenta-se a convivência entre os condôminos, a destinação das áreas comuns e das unidades autônomas, além de se determinar a forma de rateio da taxa condominial, a forma de administração do condomínio, a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações, as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o regimento interno do condomínio – sendo este último, uma inovação trazida pelo Código Civil.  

A convenção é um ato formal, portanto deve ser escrita. Para que tenha validade, deve estar subscrita por 2/3 (dois terços) dos condôminos que representam as frações ideais e não há previsão no Código Civil de que a aprovação da convenção seja precedida de assembleia de condôminos especialmente convocada para tal fim. Por tal razão, muitos condomínios optam por aprovar a minuta em assembleia e deixar a votação em aberto, para possibilitar aos proprietários de unidades autônomas apor a sua assinatura no referido instrumento normativo, manifestando a concordância quanto ao seu conteúdo. A autonomia da convenção não é irrestrita, sendo limitada por normas públicas cogentes. A manifestação de vontade dos condôminos expressa na convenção e regimento interno possui força de lei, porém só pode convencionar aquilo que não contrarie os dispositivos estabelecidos em lei, de modo que qualquer artigo que contrarie Lei Federal, Estadual e/ou Municipal será nulo de pleno direito. 

Destaca-se ainda que a convenção do condomínio é inferior hierarquicamente às leis e a Constituição Federal. Assim, a convenção do condomínio possui eficácia limitada no tempo, até que alguma lei a modifique ou a revogue, aplicando-se assim o artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil que assim dispõe: Art. 2º. Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue.  1º. A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior. 

As convenções aprovadas sob a égide da Lei nº. 4.591/64, anteriores à vigência do Código Civil, continuam vigentes. Todavia, caso haja conflito com os dispositivos do Código, prevalecerão os dispositivos da referida lei federal. Assim, recomenda-se a atualização do instrumento normativo do condomínio, sempre que uma lei hierarquicamente superior que regule a matéria entre em vigor.


Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br. Tel.: 71 3342-3462.


 

Tags: Atos legais  Convenção de condomínio  Direito condominial  

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