01/12/2017

Dra. Kátia Gerlin Comarella responde

Por: Kátia Gerlin Comarella

1. Em nosso condomínio, a convenção estabelece uma multa de 10% pelo atraso nas taxas condominiais, mas sabemos que na lei a multa prevista  para quem atrasa é muito baixa. O condomínio pode cobrar a multa mais alta?

Não. A lei 10.406, no artigo 1136, § primeiro, prevê que o condômino em dívida com despesas condominiais fica sujeito aos juros pelo atraso que, quando não forem fixados em valor maior ou quando não forem previstos, serão de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

De outro lado, o STJ vem entendendo em vários julgamentos que, quem deixar reiteradamente de pagar a taxa condominial, está tendo uma conduta antissocial e, pelas regras do Código Civil, é possível que o condômino seja multado em até 10 vezes o valor da contribuição. Isso desde que haja aprovação de 3/4 dos condôminos em assembleia. De acordo com o artigo 1.337 do Código Civil, “a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais”. 

Por enquanto, os mecanismos legais não permitem ir além do que diz o STJ. Especialistas na área discutem modificar a lei para que ela preveja punições mais graves a quem deve taxas condominiais.

Para o STJ, a saída mais viável é a ação de cobrança. Pelo Código de Processo Civil/2015, os boletos do condomínio passaram a ser considerados título extrajudicial, podendo ser protestados e levados à justiça com mais rapidez do que antes.

Por fim, mesmo que sua convenção estabeleça uma multa superior ao que determina a lei, ela não poderá sobrepor uma lei federal, portanto, terá que ser de até 2%. O ideal que seja alterada a sua convenção.

2. Em se tratando de cobrança judicial, o crédito hipotecário tem preferência sobre o crédito condominial?

Não. Em se tratando de dívida com o condomínio, gerado pelo imóvel penhorado, a preferência no recebimento do crédito é do condomínio credor. O crédito condominial sobrepõe a hipoteca do agente financeiro. A jurisprudência já uniformizou este entendimento. Quando este imóvel for a Hasta Pública, em que houver licitante, paga-se as dívidas concernentes ao imóvel e o remanescente fica com o credor hipotecário.


Katia Gerlin Comarella é advogada titular do escritório KGC Advogados Associados, é especialista em direito condominial, há cerca de 19 anos atuando na cidade do Salvador, tendo estendido a sua especialidade também no estado do Espírito Santo, na cidade de Vitória e Vila Velha, onde também atua, com ampliação ao seu escritório Horta & Gerlin Ltda, dando seguimento aos seus trabalhos. drkatiagerlin@hotmail.com, Tel.: 71 3345-2727 / 3240-8639



 

Tags: Código Civil  Inadimplência  Legislação  

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