Condomínio Smart não é hotel: a linha tênue entre residência e hospitalidade

A ascensão dos chamados "Condomínios Smart" – empreendimentos imobiliários concebidos com tecnologia e flexibilidade para a vida moderna – trouxe consigo uma transformação significativa no mercado de locação. A autorização para a locação por curtíssima temporada, facilitada por plataformas digitais, tornou-se um atrativo central para investidores. Contudo, essa prática, embora lícita impõe um desafio crucial à gestão condominial: garantir que a atividade de locação atípica, não impeça ou dificulte o uso residencial.

A locação por curtíssima temporada, ou por diária, apesar de inúmeras controvérsias temporada é uma realidade e os empreendimentos smart já são concebidos também com esse propósito, e a prova disso é que mais da metade dos adurentes são investidores que vislumbram esse tipo de empreendimento como uma forma de ampliar os seus rendimentos.

Entretanto, é imperioso destacar que a frequência e a natureza da rotatividade de hóspedes em um condomínio que adota o modelo smart podem gerar uma confusão de finalidade. Um condomínio residencial é regido pelo Código Civil e pela Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64), tendo como pilar a convivência e a permanência. Já um hotel é uma atividade comercial, regulada por normas específicas e com uma estrutura de serviços voltada para a hospitalidade.

O ponto central que os gestores (síndicos) precisam compreender é que a autorização para a locação por temporada não confere ao condomínio a natureza jurídica de um empreendimento hoteleiro. A unidade continua sendo uma residência e, como tal, deve preservar o direito ao sossego, à segurança e à convivência dos demais condôminos, ainda que seja minoria

Um dos maiores riscos para a gestão de condomínios que abraçam a locação por curtíssima temporada reside na esfera trabalhista. A alta rotatividade de hóspedes e a necessidade de procedimentos de check-in e check-out podem levar a uma sobrecarga de funções para os colaboradores, especialmente os porteiros.

É fundamental que os gestores tenham atenção redobrada para que as atividades do porteiro não se confundam com as de um recepcionista de hotel.

O porteiro de condomínio tem como função principal a vigilância e o controle de acesso de pessoas e veículos, zelando pela segurança do local. O recepcionista de hotel, por sua vez, tem como atribuições a reserva, o registro de entrada e saída de hóspedes, a prestação de informações turísticas e a gestão de serviços de hospitalidade.

Quando um porteiro passa a ser responsável a: Receber e guardar chaves de hóspedes; realizar o cadastro detalhado de cada visitante, prestar informações sobre a unidade alugada ou serviços de concierge; gerenciar o check-in e check-out de forma ativa e personalizada. O condomínio corre um sério risco de ser acionado na Justiça do Trabalho por desvio de função ou acúmulo de função.

Esse tipo de empreendimento pode ser benéfico para o condomínio e para os proprietários, desde que seja exercida com organização e regras claras. A chave para mitigar os riscos e preservar a natureza residencial é a regulamentação destinta entre os hóspedes e os residentes

Os gestores devem atuar em duas frentes: regulamentação do uso das áreas comuns quando hospedes e para os residentes e a organização das funções dos colaboradores:

O Condomínio Smart é uma evolução do conceito de moradia e apoiar a prática da locação por temporada é reconhecer a modernidade e o direito de propriedade, mas fazê-lo sem regramentos claros é negligenciar a segurança jurídica e a valorização do próprio empreendimento.

A gestão eficiente exige a criação de um marco regulatório interno que harmonize a flexibilidade da locação com a rigidez do uso residencial, protegendo o condomínio de passivos trabalhistas e garantindo que o porteiro continue sendo um agente de segurança, e não um recepcionista disfarçado. O futuro da moradia inteligente passa, inevitavelmente, pela inteligência da gestão.