Inadimplência e a prescrição da dívida condominial 

A inadimplência é um dos maiores desafios enfrentados pelos condomínios. O não pagamento de uma ou mais cotas compromete diretamente a saúde financeira da coletividade, já que as despesas mensais precisam ser mantidas, e os valores em falta acabam sendo compensados pelos condôminos adimplentes. Como as cotas são calculadas com base em uma previsão orçamentária anual que considera folha de funcionários, consumo de água e energia, contratos de terceirização, fundo de reserva e reajustes contratuais, qualquer desequilíbrio afeta o planejamento e pode resultar em aumento para todos. 

Mesmo que o orçamento preveja certa margem para inadimplência, a situação pode sair do controle e obrigar a gestão a elaborar uma nova previsão. Para evitar esse cenário, é essencial que síndicos e administradoras tenham uma régua de cobrança clara e bem definida. A partir de 30 dias de atraso, já é possível acionar a Justiça, embora antes disso seja recomendável recorrer a meios extrajudiciais, como notificações por carta, e-mail, SMS ou WhatsApp. Caso não haja acordo, o condomínio pode ajuizar a cobrança e, em último caso, até leiloar o imóvel do devedor para quitar a dívida. 

Outro ponto importante é a prescrição. Segundo o Código Civil (art. 206, §5º, I) e entendimento do STJ (Tema 949), as dívidas condominiais prescrevem após cinco anos contados do vencimento da primeira cota. Após esse prazo, a cobrança judicial não é mais possível, mas a dívida não desaparece. O imóvel continua sendo considerado inadimplente, impedindo a emissão de declaração de quitação, documento essencial, por exemplo, em caso de venda. Como se trata de obrigação propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel, o novo comprador também herda os débitos condominiais, ainda que prescritos. 

Além disso, o condômino inadimplente perde direitos previstos no Código Civil, como votar e participar das deliberações em assembleia. Já a exclusão da dívida só pode ocorrer por renúncia ou remissão deliberada em assembleia, mediante aprovação da maioria simples, não havendo possibilidade de imposição judicial para perdão.

Diante disso, é fundamental que síndicos e administradoras mantenham atenção e organização na cobrança, evitando a prescrição e garantindo o equilíbrio financeiro do condomínio. Para os condôminos, a recomendação é dialogar com a gestão diante de dificuldades, já que a maioria dos condomínios oferece alternativas de negociação para impedir que a dívida se transforme em um problema maior.