Alteração do projeto de incorporação imobiliária

Os contratos de incorporação imobiliária, no que tem de específico, é regido pela Lei nº. 4.591/64, mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva.

O CDC veda em seu artigo 37, §1º, a propaganda engano­sa, cabendo responsabilização àquele que veicula propa­gan­da no sentido de induzir em erro os consumidores, o que se aplica também nos casos em que as construtoras não entregam equipamentos de uso comum dos con­dôminos constantes nas ofertas publicitárias de um em­preendimento imobiliário ou que alteram o projeto, sem anuência dos adquirentes dos imóveis. 

O propósito da legislação é a de coibir que os adquirentes, ao contratarem determinada relação contratual com obrigação de entrega de coisa, não sejam surpreendidos com a al­teração ‘sponte propria’ do incorporador, recebendo uma coisa diversa da que originalmente haviam contratado. A sustentação jurídica que dá lugar a tal exigência é a do inciso IV, do artigo 43, Lei Federal n°. 4.591/64. 

Portanto, constatada a divergência entre os elementos constantes nas ofertas publicitárias e o projeto executado pelo construtor/incorporador, deve-se, em nome da in­terpretação das cláusulas de modo mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC), conceder prevalência aos termos constantes da oferta.

Para realizar qualquer alteração no projeto de in­cor­poração imobiliária é dever do incorporador convocar uma assembleia para que os condôminos aprovem determinada alteração de projeto, sob pena de, alte­ran­do o projeto sem dar ciência aos condôminos, além de des­cumprir o artigo de lei federal, descumpre também os deveres anexos do contrato de incorporação, o que é passível de desfazimento do contrato sem prejuízo das perdas e danos.

É a obrigação decorrente da justa expectativa que existe nas nossas relações contratuais de sempre lidar com pessoas íntegras e probas e se constituem em deveres de proteção aos contratantes; é dever que garante a ple­na informação dos termos contratados, evitando sub­terfúgios ou penumbras de interpretação no contrato, ao zelo e à lealdade que os contratantes devem guardar um em relação ao outro. 

Assim, a inobservância de qualquer dos deveres laterais decorrentes da boa-fé objetiva corresponde simplesmente a um inadimplemento por parte do contratante, passível, portanto, de condenação no âmbito cível.