Locação curta por temporada

A popularização de plataformas como Airbnb e Booking trouxe uma nova dinâmica para os condomínios residenciais. O que antes era uma exceção — a locação por temporada — passou a integrar a rotina. Com isso, surgiram dúvidas: o condomínio pode permitir esse tipo de locação? Pode proibir? Pode impor limites?

A resposta curta é: sim, o condomínio tem poder para decidir. A resposta completa exige um olhar jurídico, estratégico e de governança.

A Constituição Federal assegura o direito de propriedade, garantindo ao titular o uso, gozo e disposição do bem. Já o Código Civil impõe aos condôminos o dever de utilizar suas unidades sem comprometer a segurança, o sossego e a saúde dos demais moradores.

Em outras palavras: viver em condomínio é compartilhar regras. E isso muda tudo.

A Lei do Inquilinato prevê a locação por temporada como modalidade residencial, com prazo máximo de 90 dias, destinada à moradia temporária. Já a locação por curta temporada, especialmente quando intermediada por aplicativos, passou a ser reconhecida como uma forma de hospedagem atípica.

Embora não envolva serviços típicos de hotelaria, essa modalidade apresenta alta rotatividade de ocupantes e dinâmica operacional própria — o que exige atenção redobrada da administração condominial.

Mas a destinação residencial impede a locação por curta temporada? Não necessariamente.

Mesmo em condomínios com destinação residencial, é juridicamente possível autorizar a locação por curta temporada, desde que mantido o uso habitacional da unidade. O ponto central não é a duração da estadia, mas o impacto da atividade na coletividade.

Esse entendimento ganha ainda mais força em condomínios localizados em regiões litorâneas ou turísticas, tradicionalmente utilizados como imóveis de veraneio, onde a ocupação temporária faz parte da própria vocação do empreendimento.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que a alta rotatividade de ocupantes pode comprometer a segurança, o sossego e a saúde dos moradores, admitindo que a convenção condominial estabeleça restrições ou até proíba a prática, caso ela desvirtue a finalidade residencial.

O Projeto de Lei nº 4/2025 propõe alteração no Código Civil para deixar isso ainda mais claro: nos condomínios residenciais, a hospedagem atípica somente será permitida se houver autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear.

O recado do legislador é direto: quem manda é a convenção e a assembleia.