Fechamento das varandas com vidro e a alteração da fachada

O condomínio é caracterizado pela doutrina como um dos institutos do direito de propriedade capaz de gerar grandes conflitos e litígios. Com isso, se revela imperiosa a necessidade de se estabelecer regras para utilização não só das áreas comuns, mas também das unidades autônomas. 

As limitações impostas pela convenção do condomínio devem estar alinhadas com a legislação pátria vigente e sempre se justificam quando privilegiam o interesse coletivo. 

O Código Civil sintetizou em seu artigo 1.336 os deveres dos condôminos, dentre eles está o de não promover a alteração da fachada do prédio: “Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. 

Por sua vez, o artigo 10 da Lei 4591/1964 disciplina o seguinte: “É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação”. 

Assim, é defeso a qualquer condômino alterar a fachada do condomínio, não havendo possibilidade de a assembleia deliberar em sentido contrário, ainda que mediante a aprovação de 2/3 dos condôminos. 

A ASSEMBLEIA DEVE DEFINIR UM PADRÃO A SER SEGUIDO 

A proibição decorre da “necessidade de ser mantida uniformidade na aparência estética do conjunto, que não poderia ficar à mercê do gosto de cada condômino” (Roberto Barcellos de Magalhães, Teoria e Prática do Condomínio, Rio de Janeiro, Líber, 1988, p. 100). 

Imperioso ressaltar que a aplicação de uma norma proibitiva há que ser feita de forma cautelosa, porquanto não seja qualquer modificação ou reforma da área externa da unidade imobiliária que implicará alteração desarmônica da fachada do prédio. 

O fechamento da varanda por meio de envidraçamento transparente e retrátil, que sequer provoca aumento na área do imóvel, possibilitando a redução dos ruídos, a entrada de poeira e detritos trazidos pelo ar, bem como a proteção do vento e demais intempéries se apresenta como uma alternativa moderna que atrai beleza para o prédio e não afronta o artigo 1336, III do Código Civil. 

Por sua vez, a assembleia de condôminos deve definir um padrão a ser seguido, com a indicação da cor do vidro, número de lâminas, modo de abertura, altura e perfil que melhor se adequem a harmonia estética da edificação, que deve ser obrigatoriamente observada.