Locação por curta  temporada em condomínios exclusivamente residenciais

Tornou-se comum o compartilhamento de imóveis por meio de aplicativos de hospedaria. Diante dessa nova modalidade de negócio, a controvérsia reside na possibilidade de limitação, por parte do condomínio, do exercício do direito de propriedade dos condôminos, que viram nesse negócio, uma forma de complementarem suas rendas.

Logo, deve-se partir da premissa de que o direito constitucional de propriedade não é absoluto, sobremaneira quando ligado à figura jurídica do condomínio edilício. Neste aspecto, tem-se que a destinação das unidades autônomas deve ser objeto de delimitação pela convenção condominial, à qual estarão todos os condôminos vinculados.

Destarte, não se pode negar que o condômino tem a faculdade de alugar o seu imóvel, elemento indissociável do direito de propriedade. Todavia, considerando que o condomínio residencial tem natureza de uso estritamente familiar, o proprietário só poderá realizar locação para fins residenciais. 

Sobre o conceito de locação por temporada, cumpre trazer à baila o que dispõe o art. 48 da lei 8.245/911 que define o contrato por temporada como aquele com duração de até 90 dias que decorra de determinado período.

Ademais, não se pode negar que a exploração da unidade residencial por aplicativos, como hospedaria, acarreta para o condomínio determinados ônus, sendo o principal deles a insegurança, devido ao alto fluxo de pessoas estranhas no condomínio.

Em 2021, a Quarta Turma do STJ decidiu ao julgar o Resp. 1819075 que caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Recentemente, a 3ª Turma do Egrégio Tribunal julgou um segundo caso envolvendo o Airbnb (Resp. 1.884.483) em que se discutiu a possibilidade de os condomínios proibirem essa atividade por meio de decisão assemblear, prevalecendo o entendimento de que tal vedação é permitida.

Desse modo, caso a convenção do condomínio seja omissa no que se refere a locação por curta temporada, deve ser convocada assembleia para deliberação da matéria, permitindo ou não, trazendo segurança jurídica para a administração e para os condôminos.