Utilização exclusiva de áreas comuns

O condomínio edilício é caracterizado pela existência de áreas que são suscetíveis à utilização de todos os condôminos, denominadas áreas comuns, e as áreas de propriedade privada, que são utilizadas exclusivamente pelos seus respectivos proprietários e está disciplinado no artigo 1331 e seguintes do Código Civil.

É entendimento pacífico da doutrina e já consolidado nas decisões dos nossos tribunais, que há a possibilidade de um condômino utilizar, exclusivamente, uma determinada área comum do condomínio. Tal previsão encontra respaldo do enunciado nº. 247, aprovado pela III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal que estabelece que no condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.

O Superior Tribunal de Justiça também firmou entendimento de que é possível a utilização, pelos condôminos, em caráter exclusivo, de parte de área comum, quando autorizados por assembleia geral, pois o alcance da regra do art. 3º, da lei nº 4.591/64, que em sua parte final dispõe que as áreas de uso comum são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino, esbarra na determinação da própria lei de que a convenção de condomínio deve estabelecer o “modo de usar as coisas e serviços comuns”.

O artigo 1.340 também do código civil disciplina a matéria ao estabelecer que as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Tal circunstância ocorre de forma frequente em edifícios comerciais, quando as empresas desejam integrar as unidades autônomas, utilizando o hall social, nos apartamentos cobertura, para utilização do terraço, dentre outras hipóteses.

Assim, não há qualquer impedimento à utilização da área comum por apenas um dos condôminos, desde que haja autorização da assembleia de condôminos, devendo ser observado ainda o quórum de 2/3 (dois terços). A cessão pode ocorrer por qualquer período de tempo, não podendo ser objeto de usucapião, pois a posse precária é conferida ao condômino por mera tolerância dos demais possuidores. Ainda, o condômino que se beneficiar do uso privativo do espaço deverá arcar com as despesas de manutenção e conservação.