Utilização exclusiva de área comum do condomínio  

No condomínio edilício, coexistem espaços de propriedade comum e áreas de propriedade exclusiva. Embora as áreas comuns sejam, em regra, destinadas ao uso coletivo, há situações em que se admite a utilização exclusiva de parte dessas áreas por determinado condômino, desde que mantida a destinação do espaço, estipulado nas normas internas do condomínio.

A possibilidade de uso exclusivo de áreas comuns encontra respaldo na doutrina e na jurisprudência consolidada dos tribunais brasileiros. Nesse sentido, destaca-se o enunciado 247 aprovado pela III Jornada de Direito Civil do Superior Tribunal de Justiça (STJ): “No condomínio edilício, é possível a utilização exclusiva de área ‘comum’ que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao ‘uso comum’ dos demais condôminos.”

Portanto, a utilização privativa de uma parte comum, com a anuência dos demais condôminos e por longo período, consolida o direito de uso exclusivo, desde que essa condição seja formalmente reconhecida.

A convenção de condomínio desempenha papel fundamental nesse contexto, pois estabelece normas que vinculam todos os condôminos, definindo a destinação e a utilização das áreas comuns. Para que o uso exclusivo seja legitimado, a assembleia deve autorizar, com o quórum de 2/3 dos condôminos, garantindo segurança jurídica aos envolvidos.

Ademais, o artigo 1.340 do Código Civil estabelece que as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles incumbem a quem delas se serve. Tal disposição reforça a necessidade de regulamentação desse uso diferenciado.

Assevera-se que não é possível atribuir características de direito real ao uso exclusivo de área comum, pois o direito de uso privativo de área não pode ser transferido por ato intervivos ou causa mortis, vez que preserva o direito de uso enquanto mantiver a propriedade. Tal previsão se alinha à própria natureza transitória do instituto. Do contrário, haveria a consolidação, na prática, dos direitos próprios à propriedade de área comum em favor de apenas um dos condôminos, o que se distancia dos parâmetros estabelecidos no § 2º do artigo 1.331 do Código Civil.

O uso exclusivo de área comum configura exceção à regra do compartilhamento entre todos os condôminos, devendo ser analisado sob parâmetros restritivos de interpretação.

A concordância dos condôminos e a adequação da convenção do condomínio são medidas essenciais para assegurar a legitimidade dessa prática.