O que está em jogo quando o condomínio ignora a licença do corpo de bombeiros

Existe um documento que todo condomínio residencial deveria ter em dia e que, na prática, muitos não têm. O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, conhecido pela sigla AVCB, é a prova oficial de que uma edificação atende às normas de segurança contra incêndio e pânico. Sem ele, o prédio funciona à margem da lei. E, em caso de sinistro, as consequências podem ser devastadoras para os moradores, para o patrimônio e, especialmente, para o síndico. 

“O AVCB certifica que o condomínio possui sistemas preventivos adequadamente instalados e em pleno funcionamento, como extintores, hidrantes, iluminação de emergência, sinalização de rotas de fuga, alarmes e portas corta-fogo”, explica Heraldo Petersen, diretor da Consulserv. Para ele, a regularidade do documento vai muito além da segurança imediata: “A ausência do AVCB poderá comprometer a cobertura securitária em casos de sinistro e expõe o condomínio a multas, notificações, restrições operacionais e eventual interdição da edificação”. 

“O AVCB CERTIFICA QUE O CONDOMÍNIO POSSUI 

SISTEMAS PREVENTIVOS ADEQUADAMENTE

INSTALADOS E EM PLENO FUNCIONAMENTO.

SEGURANÇA NÃO SE OBTÉM UMA ÚNICA VEZ”

Heraldo Petersen
Diretor da Consulserv

O Corpo de Bombeiros da Bahia reforça esse entendimento. Em nota técnica, o órgão esclarece que a Licença do Corpo de Bombeiros que engloba o AVCB e o CLCB, versão simplificada para edificações de menor risco: “comprova que o condomínio atende às exigências de segurança contra incêndio e pânico estabelecidas pela legislação vigente”. A ausência do documento, segundo o órgão, pode acarretar notificações, multas administrativas e restrições ao funcionamento de áreas comuns, além de agravar a responsabilização dos gestores em caso de incêndio ou outro sinistro. 

Duas etapas, um compromisso permanente 

Para o arquiteto e engenheiro Álvaro Camiña, diretor da Álvaro Camiña Arquitetura e Engenharia, obter o AVCB pela primeira vez é apenas metade do trabalho. Ele divide o processo em dois momentos decisivos. O primeiro envolve a aprovação do projeto técnico pelo Corpo de Bombeiros, a elaboração de laudos que diagnosticam os sistemas instalados e a execução das adequações necessárias. “É a fase que exige maior investimento e garante a certificação inicial”, diz. 

O verdadeiro desafio, porém, vem depois. “Muitos negligenciam a manutenção preventiva e os testes regulares, acelerando a deterioração dos equipamentos e desperdiçando o capital aplicado”, alerta Camiña. Outras vezes, a renovação é postergada por falhas no planejamento orçamentário ou pelo simples desinteresse da gestão e o documento perde a validade. As consequências são graves: “Sem o AVCB ativo, o seguro pode ser negado e o responsável pelo uso pode responder civil e criminalmente, além do potencial risco às vidas”. 

“NÃO TRATE A CERTIFICAÇÃO COMO MERA

BUROCRACIA, MAS COMO COMPROMISSO

INSTITUCIONAL INEGOCIÁVEL”

Álvaro Camiña
Diretor da Álvaro Camiña Arquitetura e Engenharia

O especialista é direto ao ponto: “Não trate a certificação como mera burocracia, mas como compromisso institucional inegociável. Segurança não se obtém uma única vez; exige vigilância diária e ininterrupta.” 

O seguro que protege ou que falta 

Se o AVCB já é uma obrigação legal, o seguro condominial é outra. O artigo 1.346 do Código Civil brasileiro determina que todo condomínio edilício deve contratar apólice contra incêndios e destruição total ou parcial da edificação. Mesmo assim, a realidade do mercado é preocupante.

“O número de riscos caracterizados como condomínio que não possuem seguro ou que possuem, mas não atendem às necessidades é altíssimo”, a­firma Nelson Uzeda, gestor e té­­cnico em seguros, professor da Escola Nacional de Seguros e especialista da Cia. Excelsior de Seguros. Segundo ele, o problema começa na forma como muitos síndicos escolhem a apólice: “Na maioria das vezes, buscam preço e ignoram totalmente as necessidades do risco, pro­movendo um verdadeiro leilão entre vários corretores de seguro às vezes não tão especializados no segmento condominial”. 

As consequências de contratar um seguro inadequado ou de não contratar nenhum são graves. O síndico pode responder legal e financeiramente com seus bens pessoais, além de enfrentar processos judiciais por ter causado prejuízo financeiro coletivo aos condôminos. 

Uzeda esclarece ainda uma dúvida frequente: é possível contratar seguro sem o AVCB? “No Brasil, algumas seguradoras operam com o seguro de condomínio ainda que sem o AVCB não que seja dispensável, mas por razões diversas.” O risco, porém, permanece: em caso de sinistro, a ausência da licença pode ser usada como argumento para negar a cobertura, deixando moradores e gestores completamente desprotegidos. 

O Corpo de Bombeiros é categórico quanto ao papel do síndico nesse contexto: “Como representante legal do condomínio, tem o dever de adotar as providências necessárias para a manutenção das condições de segurança da edificação. A omissão nesse dever pode resultar em responsabilização civil pelos danos causados e, dependendo das circunstâncias e da ocorrência de vítimas, até mesmo em responsabilização criminal”. 

“COMO REPRESENTANTE LEGAL DO CONDOMÍNIO, 
TEM O DEVER DE ADOTAR AS PROVIDÊNCIAS NECESSÁRIAS PARA

A MANUTENÇÃO DAS CONDIÇÕES DE SEGURANÇA DA EDIFICAÇÃO”

Corpo de Bombeiros da Bahia

Trata-se, portanto, de uma equação sem saída fácil. Ignorar o AVCB é arriscar vidas. Negligenciar o seguro é deixar o patrimônio coletivo desprotegido. E omitir-se diante dessas obrigações é as­­sumir, pessoalmente, as con­se­quências jurídicas e finan­ceiras que podem vir junto com qualquer emergência. 

A boa notícia é que a prevenção existe, é regulamentada e está ao alcance de qualquer condomínio disposto a tratar segurança como prioridade e não como custo evitável. Como resume Heraldo Petersen: “A obtenção e renovação do AVCB constituem medidas essenciais para assegurar conformidade legal, mitigação de riscos e valorização patrimonial do empreendimento condominial”.  

Prédio sem fogo não é sorte. É gestão.