Locações “Short Stay”  versus condomínio

Esse tipo de locação continua sendo um tema polêmico em condomínios residenciais. Por ainda não existir lei, a seguir, levanto um panorama dos entendimentos do STJ, seguido de sugestões de cláusulas e boas práticas para assembleias condominiais.

Em abril de 2024, a 3ª Turma do STJ, no REsp 2.121.055/MG (Rel. Min. Nancy Andrighi), reafirmou que a locação via plataformas digitais configura contrato atípico de hospedagem, distinto da locação por temporada prevista na Lei 8.245/91, e que, em condomínios de uso exclusivamente residencial, a convenção pode vedar expressamente esse modelo, em razão da rotatividade e riscos à segurança. O julgamento foi suspenso por pedido de vista.

No REsp 1.954.824/MG (4ª Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha), houve indeferimento inicial à locação atípica, mas o relator reviu seu voto para admitir a prática, desde que a convenção não a proíba expressamente. Também ficou pendente de vista.

Para uniformizar o entendimento, a 3ª Turma propôs a afetação do tema à 2ª Seção do STJ (que reúne ministros da 3ª e 4ª Turmas de Direito Privado), o que deverá resultar em decisão vinculante.

Sugestões de cláusulas e boas práticas

• Cláusula de destinação residencial

“Fica vedado o uso de unidades para hospedagem atípica ou curta temporada, inclusive por meio de plataformas digitais, salvo autorização expressa em assembleia e alteração da convenção por quórum mínimo de 2/3 dos condôminos.”

Autorização de hospedagem de curta temporada

Fica expressamente autorizada a locação por meio de aplicativos de hospedagem (ex. Airbnb, Booking.com), desde que previamente regulada em assembleia, e observado o disposto na Convenção e no Regimento Interno, bem como as seguintes condições mínimas:

• Sossego, saúde e segurança: os hóspedes não poderão perturbar o sossego, a saúde ou a segurança dos demais condôminos.

• Limite de hóspedes: será definido em assembleia o número máximo de hóspedes por unidade.

• Prazos: estabelecer-se-á prazo mínimo de permanência e intervalo obrigatório entre locações, visando preservar o caráter residencial e a manutenção das áreas comuns.

• Responsabilidade por danos: o condômino-locador responderá por quaisquer danos ao patrimônio comum ou infração às normas internas, mediante termo de responsabilização e liberação de ingresso, com identificação e foto dos hóspedes.

• Portaria: é vedada a utilização da portaria para serviços de entrega ou liberação de chaves a hóspedes, evitando o desvio de suas atribuições.

• Sanções disciplinares: a Convenção ou o Regimento Interno deverão prever multa e demais sanções disciplinares em caso de descumprimento de quaisquer das condições acima.

A regulamentação concreta dos limites de prazo, número de hóspedes e demais parâmetros referidos deverá constar de aditivo ao Regulamento Interno ou à Convenção, aprovado em assembleia especialmente convocada por, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Adotar esse conjunto de medidas contribui para conferir maior previsibilidade às decisões condominiais, reduzindo a margem de conflitos e fortalecendo a segurança jurídica enquanto não se alcança uma posição definitiva do STJ ou ocorre eventual reforma legislativa.